买二手房注意“陷阱”

    买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多。除了要和买家打交道，还要和中介打交道，特别是在卖家有抵押贷款或买家要办理抵押贷款的情况下，更容易产生纠纷，再加上中介市场良莠不齐，由此引发的买房者或卖房者被骗的情况屡见不鲜。
    近段时间，“浙中赢家·生活”版“法律咨询热线”接到多名读者关于二手房买卖问题的咨询电话。记者从市区一些律师事务所了解到，3月份以来，二手房交易引发的纠纷咨询以及案例明显增多。
    结合读者咨询较多的问题，记者请有关律师介绍了购买二手房常见的欺诈手段及应对方法，希望能给打算购买二手房的读者提个醒。
    ●点评律师：浙江金正大律师事务所骆忠红、丰琪、楼国刚、厉阳平。

注意查看房屋所有权人

    ●事例：苏先生和中介公司介绍的业主张先生订立了购房合同，并向张先生支付了定金和首期房款。可到交房时却再也找不到张先生了。后来得知张先生根本不是产权人，房屋只是他临时租用的，当然产权证也是伪造的。
    ●对策：想要预防类似苏先生的问题，最简单的办法就是到市区各房产交易中心或房管处查询一下房屋的权属情况，包括产权人是谁、是否存在共有权人等。如果怕对方持假身份证冒充房东，还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。
    ●建议：购买二手房，第一步就是要审查房屋权属状况。查看房产证上的产权人与卖房人的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，那么还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明及其真实性。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签订合同。另外，还要把握好夫妻共有财产关。我国《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，购房者应要求卖房人出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

房屋质量要细查

    ●事例：朱女士在市区江南某小区以15万元的价格购买了一套1995年建造的二手房。但没过3个月，朱女士发现该房屋阳台处有明显的裂缝，且屋顶在大雨过后有明显的渗水。朱女士找原业主要求补偿部分损失，但原业主说房子已经交付了，不关他的事。
    ●对策：一般来说二手房都已使用了一定年限，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。在买房过程中，对厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口等地方应多加观察。选择顶楼的购买者，更应仔细检查顶层是否有裂缝。
    ●建议：二手房出卖人是否承担出卖房屋的质量保证责任，应依据实际情况而定，这主要分为三种情况：一是出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任；二是出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任；三是房屋隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而是房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人也不承担瑕疵担保责任。但与此同时，买受人可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

审核房屋所有权证

    ●事例：刘女士通过中介看中了市区某小区的一套房子，卖家口头说明了房屋的面积、装修标准等大概情况后，陪同刘女士到现场查看房屋，并手工测量房屋面积约100平方米。随后卖家与刘女士签订了房屋买卖合同。等刘女士去办理过户时，却发现房产证上的建筑面积与测量的面积相差10平方米。事后，刘女士通过了解才知道，那10平方米因为规划问题未能做到房产证上。对此，她要求取消合同并要求卖家承担经济赔偿责任。卖家却以“房屋的实际情况买方已亲自检验过”为由拒绝。
    ●对策：现场查看可对小区周围的环境、地段、结构、装修等作全面了解，至于房屋面积等问题则需要查看房产证才能确定。因此，买家不应在产权不确定的情况下轻信卖家的陈述，而应当让卖家出示相关房产证明文件。
    ●建议：第一，在签订合同前，卖房人应提供相关房产证明文件，而中介方有义务协助购房者对房产的实际面积、购房价等进行核实；第二，在签订合同前，购房者必须首先检验房产证原件，如无原件，则要求对方出示复印件或其他能够证明其拥有该物业的合法文件，然后核对房产证上的产权人及房产资料；第三，购房者在看房时，应对房屋的结构、装修、户型等有个大致了解。

交房后再付尾款

    ● 事例：李先生在市区江南购买了一套二手房，并在合同上约定房款包括装修、家电、煤气等固定设施。合同签订后双方及时办理了过户手续。房产证办出来后，业主拿到了房款。李先生去办理交房手续时，发现房子不通水电，并收到了物管处的一张巨额欠款单。原来，原业主欠了巨额的管理费和水电费。另外，原来房间内的两台空调也被拆走了，但此时业主却不肯作任何赔偿。
    ●对策：交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等的支付情况。买家按照了解到的情况可预留一部分尾款。同时，在买卖合同中明确约定应由哪方在交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用，并在买家验收完后再支付给卖家。
    ●建议：中介在协助购房者预留卖房人的水电押金时，购房者一定要跟物管处了解具体欠费情况。如果交易的房子带家私，为了避免卖家将家私搬走，应在开具给卖家的押金收据上注明清楚是水电、家私和电器的押金，并附上详细的物品清单。

首付款最好交到贷款银行

    ●事例：陆女士看中了一套房屋，但卖家在这套房屋上还有20万元银行抵押贷款。由于卖家要求先取消抵押再过户，所以希望陆女士首付款多交点。于是，陆女士在签约后就付了20万元的首付给卖家，但是卖家迟迟没有去银行取消抵押。后来卖家却说因为做生意亏了，将陆女士付给他的20万元拿去还债了。陆女士得知后，一纸诉状将卖家告上了法庭。
    ●对策：如果卖家有抵押贷款，卖家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户，并且有可能要在办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易。在这种情况下，卖家一般会要求买家先支付一定的首付款，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果买家将首付款交给卖家，卖家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，那么就会出现陆女士这样的事了。
    ●建议：买家可以要求卖家联系好银行，并在卖家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入卖家在该银行的账户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，卖家就不可能将买家交付的首付款挪用了。
    （除署名外，本版文章由记者王妃采写。）

卖家户口一定要迁走

    ●事例：余老师的女儿快上小学了，为了让女儿受到更好的教育，想在市区一所名校附近买一套二手房。买房之初他就问卖家户口是不是迁走了，当时卖家拍着胸脯保证户口已经迁走了。余老师于是支付了房款，办理了交房手续。可后来余老师在办户口时才发现卖家的户口还没有迁走。而卖家却说自己暂时还没地方可以迁，只能先放在余老师那里。
    ●对策：购房者在交房当日可以要求看看卖房人的户口簿，了解其户口是否已迁出。如果卖房人户口要在交房后才可以迁出，那么购房者最好就此问题约定清楚并做好书面确认。
    ● 建议：购房者需注意，只有把原卖方户口迁出之后，才可办理新户口迁入手续。如果原房主不配合，事情办理起来会很麻烦。购房者可到公安局户政处调查一下有无他人落户在自己要买的房屋内，决不要轻信卖家的空口许诺。如果买家落户在该房屋，一定要在购房合同中明确约定卖家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定保留一部分房款，待户口迁出后再支付